Cách đóng thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà theo quy định mới

Quy định về cách đóng thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà là điều mà rất nhiều cá nhân đang nắm trong tay bất động sản vẫn chưa nắm rõ. Trong bài viết sau, Luật và Kế toán Việt Mỹ Law sẽ cập nhật quy định pháp lý cùng những loại thuế mà cá nhân khi cho thuê nhà cần phải đóng để đảm bảo tuân thủ các quy định được ban hành.

1. Cập nhật quy định pháp luật về việc đóng thuế khi cho thuê nhà

Muốn biết cách đóng thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà, bạn cần cập nhật quy định tại Điều 4, Thông tư số 40/2021 của Bộ Tài Chính về doanh thu đóng thuế mà hộ kinh doanh cho thuê nhà cần lưu ý như sau:

• Hộ kinh doanh cá thể cho thuê nhà có doanh thu trong năm dương lịch đạt dưới 100 triệu thì không cần đóng thuế GTGT và thuế TNCN.
• Hộ kinh doanh cá thể hoạt động cho thuê nhà có doanh thu trong năm dương lịch đạt từ 100 triệu trở lên theo quy định phải đóng thuế GTGT và thuế TNCN.
• Hộ kinh doanh cá thể có trách nhiệm kê khai thuế trung thực, chính xác và đầy đủ. Hồ sơ thuế cần nộp đúng hạn để tránh những phát sinh pháp lý liên quan đến thuế.

Bên cạnh đó, Điểm a, Khoản 1, Điều 9 của Thông tư 40/2021 do Bộ tài chính ban hành cũng quy định:

• Cá nhân cho thuê tài sản là trường hợp cá nhân có doanh thu xuất phát từ hoạt động cho thuê bất động sản gồm kho bãi, nhà ở, mặt bằng, nhà xưởng, cửa hàng và không kèm theo dịch vụ lưu trú.
• Các dịch vụ lưu trú không được tính vào hoạt động cho thuê tài sản bao gồm: cung cấp dịch vụ lưu trú cho khách vãng lai, khách du du lịch, căn hộ sinh viên, công nhân,… hay cung cấp cơ sở lưu trú kèm theo phương tiện giải trí hay dịch vụ ăn uống,…

Quy định đóng thuế TNCN khi cá nhân  cho thuê nhà

2. Cá nhân khi cho thuê nhà cần đóng thuế gì?

Theo quy định, việc cá nhân có cần tiến hành cách đóng thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà hay các loại thuế khác không còn tùy thuộc vào mức doanh thu trong quá trình kinh doanh. Cụ thể, với trường hợp doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì cá nhân sẽ phải đóng những loại thuế sau:

2.1 Lệ phí môn bài

Nghị định 139/2016 của Chính Phủ quy định rõ về việc đóng lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê nhà như sau:

• Doanh thu dưới 100 triệu/năm không cần đóng lệ phí môn bài.
• Doanh thu từ 100 – 300 triệu/năm sẽ nộp lệ phí môn bài theo quy định mà Chính phủ ban hành là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng/năm.
• Doanh thu trên 300 – 500 triệu đồng/năm nộp lệ môn bài 500.000 đồng/năm
• Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm nộp lệ môn bài 1.000.000 đồng/năm

CHÚ Ý: Từ 1/1/2026 chính thức miễn lệ phí môn bài theo Nghị quyết 198/2025/QH15

2.2 Thuế GTGT

Luật Thuế GTGT ban hành năm 2008 quy định, hoạt động cho thuê nhà của cá nhân phải chịu loại thuế này. Tuy nhiên, quy định đóng thuế sẽ tùy từng trường hợp như sau:

• Cá nhân cho thuê nhà đạt doanh thu trong năm dương lịch dưới 100 triệu đồng thì không cần nộp thuế GTGT. 
• Nếu doanh thu đạt trên 100 triệu đồng/năm thì cá nhân phải tiến hành kê khai, nộp thuế GTGT với quy định thuế suất được ban hành tại Thông tư số 40/2021 của Bộ Tài Chính là 5%.

2.3 Thuế TNCN

Quy định về cách đóng thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà được nêu rõ trong Luật Thuế TNCN. Theo đó, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà nằm trong đối tượng phải nộp loại thuế này. Cụ thể như sau:

• Nếu doanh thu đạt được từ kinh doanh cho thuê nhà trong năm dương lịch dưới 100 triệu đồng thì cá nhân không cần nộp thuế TNCN.
• Nếu doanh thu đạt được từ kinh doanh cho thuê nhà trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở lên thì cá nhân phải nộp thuế TNCN với mức thuế suất là 5%.

3. Hướng dẫn cách tính thuế khi cá nhân cho thuê nhà theo quy định mới nhất

Dưới đây là một số quy định về doanh thu, cách xác định số thuế và thời hạn tính thuế theo quy định đối với cá nhân hoạt động cho thuê nhà.

3.1 Doanh thu tính thuế

Khi tìm hiểu thông tin cá nhân cho thuê nhà cần đóng thuế gì có thể thấy, cá nhân chỉ đóng thuế khi tổng thu nhập trong năm dương lịch đạt trên 100 triệu đồng. Theo đó, doanh thu tính thuế sẽ được quy định là tổng doanh thu trong năm dương lịch cũng những hợp đồng cho thuê nhà.

• Đối với trường hợp người thuê nhà trả tiền trước trong nhiều năm thì doanh thu sẽ được xác định từ 100 triệu đồng/năm trở xuống và xác định cá nhân không có nghĩa vụ nộp thuế chính là doanh thu người thuê đã đóng 1 lần trước đó.
• Đối với trường hợp cá nhân nhà cho thuê là đồng sở hữu của nhiều cá nhân với mức doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm. Để xác định cá nhân không có nghĩa vụ đóng thuế sẽ có 1 người đại diện để xác định doanh thu tính thuế trong năm dương lịch.

Ví dụ, A và B cùng đồng sở hữu căn nhà và cả hai thống nhất cho thuê với giá 90 triệu đồng/năm và A là người đại diện để thực hiện các nghĩa vụ về thuế. Như vậy, A chính là cá nhân không thuộc diện phải đóng thuế TNCN và GTGT vì doanh thu xuất phát từ hoạt động cho thuê dưới 100 triệu đồng/năm.

3.2 Xác định số thuế cần nộp

Khoản 3, Điều 10 của Thông tư 40/2021 do Bộ Tài Chính quy định về công thức tính thuế đối với cá nhân cho thuê nhà như sau:

• Thuế GTGT cần nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5% thuế suất.
• Thuế TNCN cần nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5% thuế suất.

Chú ý: Công thức này chỉ áp dụng khi tổng doanh thu cho thuê trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở lên.

Xem thêm: Cách tính thuế thu nhập cá nhân chi tiết nhất

3.3 Quy định thời điểm xác định doanh thu tính thuế khi cho thuê nhà 

Thời điểm được xác định tính doanh thu chịu thuế là bắt đầu từng kỳ hạn thanh toán được ghi trên hợp đồng thuê nhà. Như vậy, thời gian tính doanh thu là trong năm dương lịch với mức doanh thu đạt được từ trên 100 triệu đồng/năm. 

Theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế chính là người cho thuê nhà. Nhưng một số trường hợp khi thuê văn phòng, căn hộ, người nộp thuế lại chính là người đi thuê. Về bản chất, người nộp thuế (có thu nhập chịu thuế) luôn là người cho thuê. Tuy nhiên, về mặt trách nhiệm kê khai và nộp thuế, người đi thuê (bên thuê) có nghĩa vụ khấu trừ, kê khai và nộp thuế thay cho người cho thuê trong một số trường hợp: 1. Bên thuê là tổ chức/doanh nghiệp (cơ quan, tổ chức, đơn vị sự nghiệp, tổ chức kinh tế). 2. Bên thuê là cá nhân nhưng được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

Chính vì vậy, để đảm bảo bên nào có nghĩa vụ nộp thuế trong giao dịch thuê nhà cần ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp.

4. Hướng dẫn cách đóng thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà

Nếu đã biết cho thuê nhà cần đóng thuế gì thì khi đạt mức doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, cá nhân cần tiến hành khai báo thuế theo quy định. Các bước tiến hành khai thuế như sau:

Trình tự làm thủ tục đóng thuế TNCN khi cho thuê nhà

4.1 Bước 1: Chuẩn bị đủ hồ sơ kê khai thuế

Để tiến hành đóng thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà cần chuẩn bị hồ sơ với những giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế mẫu số 01/TTS.
• Phụ lục mẫu số 01-1/BK-TTS bảng kê hợp hợp đồng cho thuê nhà.
• Bản sao của hợp đồng cho thuê nhà kèm phụ lục hợp đồng (đối với trường hợp khai thuế lần đầu đối với hợp đồng hay phụ lục).
• Nếu cá nhân ủy quyền cho người đại diện thực hiện khai và nộp thuế cần kèm theo Giấy ủy quyền (bản sao).

Lưu ý, đối với các giấy tờ nộp bản sao cần mang theo bản chính để tránh trường hợp cơ quan thuế yêu cầu xuất trình nhằm xác định tính chính xác của giấy tờ.

4.2 Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế

Cá nhân mang theo hồ sơ đến trực tiếp cơ quan thuế để thực hiện thủ tục khai và nộp thuế theo quy định được ban hành tại Điều 45 của Luật Quản lý thuế 2019:

• Địa điểm Nộp hồ sơ:

Cơ quan thuế quản lý nơi nộp hồ sơ được xác định dựa trên loại tài sản cho thuê:

• Thời hạn Nộp hồ sơ:

Cá nhân có thể lựa chọn một trong hai phương pháp kê khai:

(1) Kê khai theo từng lần phát sinh: Nộp hồ sơ trong vòng 10 ngày kể từ ngày bắt đầu thời hạn của hợp đồng thuê hoặc ngày điều chỉnh hợp đồng (đối với trường hợp khai thuế lần đầu).

(2) Kê khai theo năm dương lịch: Nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm cho thuê.

5. Quy định hạn nộp hồ sơ và tiền thuế khi cá nhân cho thuê nhà

Khi thực hiện cách đóng thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà cần tuân thủ đúng quy định về hạn nộp hồ sơ và tiền thuế để tránh bị xử phạt theo quy định. Cụ thể như sau:

5.1 Hạn nộp hồ sơ

Theo Điều 44, Luật quản lý Thuế, cá nhân khai thuế từ doanh thu cho thuê nhà phải tiến hành nộp hồ sơ đúng hạn quy định gồm:

• Chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo tháng phát sinh nghĩa vụ thuế đối với trường hợp khai và nộp theo tháng
• Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu của quý tiếp theo quý phát sinh nghĩa vụ thuế đối với trường hợp khai và nộp theo quý.
• Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.

5.2 Thời hạn nộp thuế

• Tiền thuế cá nhân cho thuê nhà cần nộp được quy định chi tiết trong Điều 55 của Luật Quản lý thuế 2019. Theo đó, thời hạn nộp tiền thuế chậm nhất tính đến ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ kê khai thuế.
• Đối với trường hợp khai thuế bổ sung thì thời hạn nộp tiền thuế sẽ tính bằng thời hạn nộp hồ sơ khai thuế nằm trong kỳ tính thuế bị sót.

Trên đây là thông tin chi tiết về cách đóng thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê nhà và những loại thuế cần đóng đối với hoạt động kinh doanh này theo quy định của pháp luật. Cá nhân có tài sản cho thuê cần nắm rõ để đảm bảo không phát sinh các rắc rối pháp lý. Để được tư vấn và hỗ trợ các thủ tục thuế đảm bảo hợp pháp, chính xác, bạn có thể liên hệ Luật và Kế toán Việt Mỹ Law mọi lúc để có sự đồng hành 24/7 của các chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm của công ty.

Hãy Liên hệ với chúng tôi ngay để được tư vấn miễn phí 24/7.

Giải pháp luật doanh nghiệp tối ưu, đồng hành cùng bạn

Việt Mỹ Law cung cấp dịch vụ pháp lý, tư vấn luật, thành lập doanh nghiệp, giấy phép kinh doanh và hỗ trợ pháp luật trọn gói. Uy tín – Nhanh chóng – Đúng luật.

HOTLINE: 0989 699 287 (HỖ TRỢ 24/7)